Huur of Erfpacht
Bewoners huren vaak een standplaats van een gemeente. Maar steeds vaker geven gemeenten bewoners ook de gelegenheid de standplaats in erfpacht te nemen. Wat is precies erfpacht en wat zijn de voordelen in vergelijking met huur.
Erfpacht is een zakelijk recht. Als erfpachter heeft u in economische zin bijna dezelfde rechten als een eigenaar. U mag de standplaats doorverkopen en u kunt er ook een hypotheek op vestigen. Als u binnen een bepaalde tijd wilt doorverkopen, zijn daar vaak wel voorwaarden aan verbonden, het antispeculatiebeding genoemd.
Een belangrijk voordeel is ook dat het recht op erfpacht blijft bestaan als de erfpachter overlijdt. Met andere woorden: erfpacht gaat over op de erfgenamen. Dit is bij een huurovereenkomst zeker niet zo.
Canon
Voor de erfpacht betaalt u de gemeente jaarlijks een bedrag, de canon genoemd. De canon kan ook eenmalig worden afgekocht. Gedurende de looptijd van de erfpacht kan de canon niet veel verhoogd worden. Dit in tegenstelling tot bij huur. Vooral bij scheefhuren of bij een lage huur ten opzichte van de maximaal redelijke huur, kan de huur tegenwoordig extra verhoogd worden.
Erfpacht wordt verleend voor een bepaalde tijd, vaak 50 jaar. In de praktijk wordt de erfpacht, als de termijn is verstreken, weer verlengd. De eigenaar kan dan wel een veel hoger bedrag vragen voor de canon. Daarom heeft het de voorkeur dat erfpacht voor onbepaalde tijd wordt uitgegeven.
Een nadeel van erfpacht is dat u, in tegenstelling tot bij huur, zelf verantwoordelijk bent voor de lasten van of het herstel aan het perceel. De eigenaar heeft dus geen plicht tot onderhoud. Ook bent u belastingtingplichtig voor de WOZ-belastingen. Nu zijn dat geen enorme bedragen maar het zijn wel vaste lasten. De te betalen erfpachtcanon is wel aftrekbaar van de belastingen.
Huur
Het voordeel van een huurovereenkomst is dat u niet verantwoordelijk bent voor de lasten van of herstel aan het perceel. Ook heeft u recht op huursubsidie. In tegenstelling tot bij erfpacht bent u bij een huurovereenkomst echter beperkt in het gebruik en mag u de indeling en het aangezicht niet veranderen. Ook kunt u de huur nooit zo maar overdragen aan een ander.
Opzeggen huur en erfpacht
Zowel het beëindigen van een huurovereenkomst als die van een erfpachtovereenkomst is met de nodige waarborgen omgeven. Als huurder heb je over het algemeen een zwakkere positie. Bij wanprestaties zoals bijvoorbeeld een korte tijd niet betalen van huur of het tijdelijk onderverhuren. kan de huurovereenkomst ontbonden worden. Bij erfpacht kan dat pas als er minimaal twee jaar geen canon is betaald en bij zeer ernstige overtredingen van de erfpachtovereenkomst.
Kortom een erfpacht constructie is nog niet zo gek. Je hebt meer zekerheid en ook een langdurige zekerheid. Hypotheekverstrekking is mogelijk. En de canon die betaald moet worden is aftrekbaar.
U moet alle plussen en minnen tegen elkaar afwegen en op basis van uw persoonlijke situatie besluiten of u wel of niet kiest voor erfpacht, als u die keuze krijgt.
door: Sjoerd Jaasma, advocaat woonwagenzaken
Bron: Wiel 6-2012
